Преамбула
Отражая очевидную общественную потребность и идя навстречу бизнес-интересам незаслуженно ущемленному большинству оценщиков и их заказчиков, Минэкономраздватривития утверждает новый федеральный стандарт оценки - ФСО № 0: «Заказная оценка», призванный упорядочить и стандартизировать предоставление основной массы оценочных услуг в стране.
Термины и определения
Заказной отчет - документ доказательственного характера, соответствующий всем нормативным актам, составленный на радость клиенту и во благо оценщику.
Заказная цифра – вмененная объекту оценки стоимость, интимно признаваемая справедливой вовлеченными сторонами, которые за счет нее обретают тайное, но явное удовлетворение.
Оценщик-заказушник - массовый подвид оценочной братии, готовый выдать на-гора за особое вознаграждение любую нужную заказчику цифирь (далее Оценщик-Нужник или О-Н). При этом селективный допуск О-Н для оценки бюджетного имущества для госнужд (Оценщик-ГосНужник) необходим для снижения репутационных рисков вовлеченных сторон и последующей управляемости независимостью оценочных суждений от ненужных обстоятельств.
Откатинг – одна из форм делового взаимодействия О-Н с представителем заказчика, элегантная форма отъема средств как доли в распилинге.
Распилинг – одна из материальных предпосылок откатинга. Представляет собой совместную деятельность (простое товарищество) хозяйствующих субъектов, целью деятельности которых является освоение государственных средств в форме распилинга.
Справедливая стоимость – та стоимость, которая заказчику представляется справедливой.
Рыночная стоимость – расчетная величина, о размере которой можно поторговаться.
МСО – свод космополитических правил и норм, безнадежно пытающихся посягнуть на своеобразие и самобытность российской оценки.
Общие понятия оценки
- Правильная оценка должна проводиться по понятиям (принцип ясности).
- Полноценный заказной отчет должен полностью соответствовать Закону об оценочной деятельности и ФСО 1-4 (принцип соответствия).
- При определении стоимости объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая или запрашиваемая за объект оценки одним из интересантов планируемой сделки. Мнение другого интересанта может быть удовлетворено встречной заказной оценкой (принцип сбалансированности).
- При определении стоимости объекта оценки применяется расчетная величина цены объекта оценки, соответствующая выбранному виду и согласованной сторонами величине стоимости (принцип согласованности).
- Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид и размер которой определяется в задании на оценку (принцип определенности).
- Исходя из согласованного результата, любой расчетный параметр всегда можно заменить другим (принцип замещения).
- При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется то использование объекта оценки, при котором достижение желаемого сторонами результата будет наиболее технологичным (принцип целесообразности).
- Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной и достоверной, если ее использование ведет к согласованной итоговой величине стоимости объекта оценки (принцип беспринципности).
Методы оценки
- Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая путем подбора параметров получить искомый результат (принцип доказуемости).
- При проведении оценки необходимо использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Исполнитель вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки при условии, что они способствуют получению искомого результата.
- В затратном подходе любой параметр должен быть обоснован творчески, ибо стоимость земли известна только ее Создателю, стоимость строительства и накопленные износы никогда не могут быть явными, а предпринимательская прибыль всегда остается коммерческой тайной (принцип конфиденциальности).
- От сравнительного подхода следует отказаться, если рыночные аналоги неадекватны искомым параметрам.
- В доходном подходе расчет ставки дисконта (необъективной реальности, данной нам в ощущениях) всегда следует сводить к кумулятивному построению, каковое всегда помогает получить правильный результат.
- Согласование результатов – процедура максимально возможного приближения полученного результата к той стоимости, которая любезна заказчику. Полное совпадение полученного результата с заказанной стоимостью свидетельствует о виртуозности исполнителя, но косвенно отражает его незатейливость.
- Любое совпадение полученного результата оценки с рыночной реальностью может быть только непреднамеренным следствием последовательного накопления ошибок математических расчетов.
- Если оценщик в результате своих исследований и расчетов не смог выйти на согласованный с заказчиком результат, то он должен критически пересмотреть методы своих расчетов и выйти на согласованный с заказчиком результат (принцип категорического императива оценочной деятельности).
Кодекс этики
- Исполнитель отчета об оценке не имеет морального права не выйти на оплаченную стоимость или требовать доплаты за оную – даже в связи со вновь вскрывшимися обстоятельствами.
- Исходя из сущности понятия «рыночная стоимость», исполнитель не должен принимать ее на веру, а может поторговаться с заказчиком о ее величине, если иное не предопределено договором на оценку.
- Неэтичным считаются попытки О-Н в ходе распилинга завысить процент откатинга до величины выше рыночной.
- Не считается конфликтом интересов получение заказа за соответствующий откатинг, если стороны остались не в обиде.
- Не считается конфликтом интересов последовательное изменение мнения исполнителя о стоимости одного и того же объекта оценки в разных отчетах об оценке для одного или разных заказчиков, если в отчетах правильно указана дата присвоения ОГРН.
- При проведении тендера на оценку активов О-Н должен заявить наименьшую из мыслимых стоимость услуг, дабы выиграть тендер и добрать свое уже с интересанта.
- Неэтично в заявке на участие в тендере на проведение оценки сулить доплатить заказчику за право оценить актив, если это не подразумевается в условиях тендера.
- Неэтично пытаться вернуть НДС с откатинга, если это специальным образом не определено в договоре на оценку.
Отзывы общественности на проект
Депутат Госдумы – член Комитета по оценизму: Новый ФСО настолько самодостаточен, что я готов предложить Госдуме больше не принимать никаких ФСО, ибо от добра добра не ищут. Да и прочие ФСО без печали можно упразднить, ибо толку от них нуль – что особенно явно на фоне «ФСО № 0». А любителям трясти бороденками на зарубежные гранты и спекулировать на чуждых нам идеях надо прямо сказать: итоговая стоимость – не та величина, определение которой можно доверять оценщику!
Член правления Профсоюза оценщиков, советчиков и подсказчиков: Защищая интересы сообщества, мы до последнего времени разрывались на части из-за неопределенности восприятия нашими членами действующих нормативов. Новый ФСО подкупает недвусмысленностью, сплачивает наши ряды и умы, освобождая оценочную деятельность от тех элементов неопределенности и непредсказуемости, которые тормозили процессы развития рынка и вносили нервозность в отношения оценщиков и их клиентов. Теперь наша профсоюзная миссия – укрепление гармонии этих отношений, а значит – организация отпора тем несогласным, кто на зыбкой основе объективизма готов петь с чужого голоса!
Вице-президент оценочной компании ООО "Панель-оценка": Надо честно признаться: были, были отдельные случаи, когда в отчетах об оценке бессовестно приводились не те результаты, за которые заплатил клиент. Надо ставить вопрос ребром: чей хлеб ты жуешь, оценщик? И вот у нас есть теперь такой ФСО, который покончит с волюнтаризмом, либеральным потаканием уклонения оценщика от ответственности за удовлетворение клиента, чем грешили всякие там МСО и прочие РИКСы. Мы благодарны авторам нового ФСО за то, что большинство оценщиков наконец-то может выйти из тени, без ложного стыда смотреть в глаза своим детям, есть честно заработанный хлеб, прежде ошибочно считавшийся неправедным. Перефразируя народную мудрость, надо прямо заявить: в нашей стране у каждого оценщика должен быть свой аршин, ибо недвижимость в стране, по народному же мнению, аршином общим не измерить. Без ложной скромности признаемся: мы всегда верили, что наш непомерный труд, приносящий нам нетрудовые доходы, должен быть признан и на федеральном уровне. Свершилось!
Комментарии