Вячеслав Семененко, управляющий партнер КБ ВиПС, экс-глава комитета по строительству Санкт-Петербурга


Петербургский рынок недвижимости переживает странный эпизод своей истории. На первый взгляд, все не так плохо — жилье в Северной столице хорошо продается, чиновники отчитываются о растущих показателях возведенных «квадратов». Однако люди, давно работающие на этом рынке, знающие его изнутри, далеки от эйфории.

Вакханалия на рынке

Недавно я был на мероприятии, которое организовал Сбербанк. Они опрашивали людей, готовы ли те приобретать недвижимость и если да, то где. Нам с радостью сообщили, что по готовности приобретать жилье петербуржцы оказались на первом месте, с большим отрывом от таких регионов, как Москва и Московская область. Я задал себе вопрос: чем это объяснить? Думаю, ответ — на рекламных щитах, где мы видим призывы застройщиков: давай, гони, покупай. Год назад то, что пишут сейчас в рекламе — «без первого взноса», «сначала въезжай — потом плати», — было запрещено в узких профессиональных кругах. Сегодня все распоясались. Это вакханалия. Людей вгоняют в потребительский психоз.

Рынок недвижимости — не место для шуток. Если ты перегнул, то тебе аукнется. Мы все знаем о пузырях рынка недвижимости. Я уже видел статистику, что по количеству просроченных кредитов Петербург тоже оказывается на первом месте. Это означает, что люди, не имея финансовых возможностей, не имея потребности, вкладывались в покупку недвижимости, и сейчас просто не способны обслуживать свои финансовые обязательства. Сегодня застройщик должен не гнать метраж, а направлять усилия на разработку консервативной стратегии, на поиск ответов на вопрос: что я буду делать, если рынок упадет в разы.

Постоянные изменения, с которыми сталкивается отрасль — изменение госрегулирования, новые обязательства (из последних — строительство дорог на деньги застройщика), не позволяют строительным компаниям сформировать долгосрочные стратегии. Нам не известно, что еще прилетит и каких изменений ждать. На это отрасль реагирует ожиданием повышенной маржи и отсутствием долгосрочной стратегии. То есть сегодня сорвал, заработал — и убежал.

О чувстве стыда

К неадекватным оценкам потребителем собственного финансового состояния добавляется то, что мы творим с городской застройкой — дома без дорог, садов и т.д. Госорганы, которые должны регулировать градостроительную отрасль, ничего не говорят. Вернее, они говорят в целом и общем. В целом — о здоровье нации и в общем — о строительстве. Надо понимать, что умная градостроительная политика — это не дело девелоперских компаний, это обязанность государства. Я никогда не разделял и не буду разделять претензии к работе строителей. Если бы система способствовала созданию конкурентоспособных и высококачественных продуктов, если бы государство создало регламент застройки, который предполагал бы появление лучшего, а не худшего, мы имели бы совсем другой городской ландшафт.

Градостроительная политика — это одно из немногих направлений, которое должно регулироваться на уровне государства либо муниципалитета. Петербург должен осознавать себя как город, конкурирующий среди иных городов и иных стран за людей, инвестиции, возможности. За триста лет мы накопили качество, которое позволяет городу быть привлекательным. Но уже сейчас почти половина городских территорий, которые мы застроили в последние десять лет, лично у меня вызывает стыд.

Дополнительные риски

Если говорить о том, какие риски сейчас актуальны для строительного рынка, то, в первую очередь, нужно назвать низкое качество государственного управления в отрасли. Очевидно, что система накопила огромный объем противоречий, претензий к самой себе. К примеру, система государственного заказа. В этом секторе противоречия достигли критической массы. У нас создана система, в которой хороший исполнитель не выживает, а жулики… они тоже, на самом деле, не выживают, потому что они сначала срывают куш, но потом их настигает карающая рука. Система частного заказа также имеет массу проблем. Старые институты проектирования разрушены, новые — не успели сформироваться. Все проблемы, которые не решаются на этапе проектирования, мы тащим на стройку, а на стройке они взрываются в стократном размере.

Что-то пошло не так

Еще одна крайность на рынке: сейчас подрядчики психуют и кидаются на всякие заказы. А заказ нужен не всякий, заказ нужен с хорошей документацией, со справедливой ценой (пусть она даже будет низкорентабельной) и с хорошим заказчиком, который от тебя требует результата и за этот результат платит. Плохой заказчик, плохой проект — это все ведет к неудачам.

Кстати, мы не единственная страна, где много неудачного строительства. У немцев, скандинавов, французов, например, масса провальных проектов. Но мы умудряемся из этого устроить конфликт, мы показываем, какие мы дураки, мы трясем этим грязным бельем, как унтер-офицерская вдова, вместо того, чтобы разобраться в ситуации. А разобраться несложно. Мне, кстати, очень нравится кризисная ситуация, она заставляет задуматься. Сейчас поколение бизнесменов, за последние годы обнаглевшее, наевшееся и напившееся дорогого вина, вдруг осознает, что что-то не так. И теперь мы начинаем говорить себе: а давайте пересмотрим, как сделать умнее…

Подробнее на РБК: