Я уж 10 лет состою в Институте оценки США — одной из наиболее
почитаемых американских оценочных ассоциаций; кроме прочего, Ин-
ститут издает знаменитый учебник «Оценка недвижимости» (Appraisal
of Real Estate), толстенную библию тамошних оценщиков, выдержав-
шую 14 изданий (РОО даже переводило одно из них). Помимо всту-
пительных экзаменов (все, разумеется, на английском языке) там тре-
буется прохождение курсов непрерывного обучения со сдачей тестов,
раз в 5 лет необходимо набрать определенное количество баллов по
этим курсам для подтверждения статуса. Для зарубежных членов тре-
буется сдать курс по Междуднародным стандартам оценки (МСО), курс
Appraisal Institute по практике и этике оценки, что дает в совокупности
70 баллов, а также набрать еще 280 баллов по любым из предлагае-
мых онлайн- и оффлайн-курсов (что обойдется более чем в пару тысяч
долларов).
Я — единственный аффилированный практикующий оценщик Ин-
ститута оценки в России, но попытки зачесть «за баллы» мои публика-
ции (даже по практике оценки в США, и даже в американских оценоч-
ных журналах) были безуспешны: «Только если публикации сделаны
по заказу Института». Но все же прочие заслуги зачли (от сдачи ква-
лэкзамена и руководства региональным отделением РОО до работы в
Международном комитете по разработке Международных стандартов
этики), у них четко расписано, какое лыко в строку…
Сдавать эти два курса — по МСО и по практике и этике оценки —
можно было онлайн, в любое время, стоило это около 330 долларов
(обычно один онлайн-курс — в пределах 200 долларов, дает порядка
35 баллов). Сдавать было интересно, на курс с регулярными тестовыми
заданиями уходила примерно неделя, особо забавны были «кейсы» —
нужно было дать верный ответ (со ссылками на статьи МСО и амери-
канских стандартов) для ситуаций, соответствующих кратким сюжетам,
которые опишу далее. Что характерно — заморские тесты показались
мне более жизненными и практичными, чем некие отечественные, по-
павшиеся на квалэкзамене… Вот примеры «задачек»; за свои ответы
я получил 100 %, т. е. они корректны (сдавать можно несколько раз,
пока не сдашь, и можно пользоваться стандартами в процессе сдачи,
но принимаются только правильные ответы и точные формулировки).
КЕЙС 1
Джек Доу — аффилированный практикующий оценщик Института
оценки и опытный оценщик жилой недвижимости в Рицвилле, в кото-
ром недвижимость за последние пару лет активно дорожала. Новые
односемейные дома росли как грибы после дождя, и цены росли непре-
рывно. Но у Джека дела не ладились: ему трудно было конкурировать
К нему обратился Макс Кэш (примечание: име-
на, названия фирм и городков часто «игривы»),
представившийся сотрудником компании «Фаст
энд Чип», которая заинтересована в оценочных
услугах в районе Рицвилла. Джек никогда не слы-
хал о «Фаст энд Чип», но не стал вникать — не до
того было. Кэш объяснил, что у него контракт с
кредитным учреждением из другого штата, кото-
рое финансирует строительную компанию «БК Кон-
стракшн», девелопера большого жилого комплек-
са односемейных домов на окраине города. Кэш
пояснил Джеку, что ищет надежного оценщика для
большого объема заказов в этом проекте (кредит
под залог покупаемого дома требовал оценки).
Пролетело 6 месяцев, Джек оценивает новые
дома в проекте «БК Констракшн» для Кэша. Из-за
большого объема работы Джек согласился, что
ему будут оплачивать только те отчеты, которые
будут приняты банком с выдачей эскроу-кредита
на покупку дома. Почти все отчеты принимались
банком, так что с этим не было проблем.
Офис продаж «БК Констракшн» снабжал Джека
всей необходимой информацией по ценам продаж
домов в проекте, и Джек использовал в сравнитель-
ном подходе только эти цены. У «БК Констракшн»
была агрессивная маркетинговая политика — по-
купателям дома предоставлялись бесплатные кани-
кулы на Багамах. Поскольку этот стимул предостав-
лялся всем покупателям в проекте, Джек не делал
корректировку на него в сравнительном подходе.
Он также знал, что некоторые из оцениваемых им
домов недавно поменяли владельца, и цена теку-
щей сделки была значительно выше предыдущей.
Хотя его немного удивляло, почему новый дом так
скоро перепродается, он не упоминал об этом в от-
четах, так как эти прежние продажи еще не были
отражены в публичных данных.
Прошло 24 месяца. Рынок повернул вспять.
Продажи практически встали. «БК Констракшн»
прекратило платить банку по строительному кре-
диту. Дома предлагаются в продажу по значитель-
но более низкой цене, но не продаются. Федераль-
ная корпорация по страхованию вкладов (FDIC)
устанавливает контроль над банком, кредитовав-
шим строительство. Инспектор FDIC при поведении
экспертизы отчетов Джека обнаруживает мно-
жество допущенных ошибок, включая завышение
оцениваемой стоимости на 50 %. «БК Констракшн»,
Макс Кэш и Джек Доу обвинены в мошенничестве.
Вопросы:
1. Какая была первая ошибка Джека?
2. Заставлял ли заказчик Макс Кэш Джека делать
что-то неправильное?
3. Согласился ли Джек на контракт с неправомоч-
но обусловленным вознаграждением?
4. Какие ошибки сделал Джек в процессе оценки?
5. Процитируйте положения стандартов CPE и SPP
(этики и оценочной практики), которые были
нарушены. Какие из всех нарушений самые се-
рьезные?
Правильные ответы:
1. Первая ошибка — не прояснена профессио-
нальная репутация компании «Фаст энд Чип»,
для оценщика в Штатах это критично (оценщик
обязан отказаться от контракта с работодате-
лем, если убедился в несоблюдении последним
кодекса этики и стандартов оценки); неприем-
лемо также условие оплаты только в случае,
если заказчику «нравится результат» (когда
выдается кредит). Он также солидаризировал-
ся с маркетинговой стратегией заказчика, от-
страняясь от сбалансированной рыночной ин-
формации.
2. Заставлял, зная, что дела у Джека не ладились,
навязав условие оплаты отчета, связанное с
выдачей кредита.
3. Да, Джек согласился на контракт с обуслов-
ленным вознаграждением, выпуская отчеты с
завышенной стоимостью оцениваемых залогов
(домов), чтобы стать вне рынка конкурентных
оценочных услуг.
4. Его главные ошибки в оценке: использование
только данных застройщика по ценовым па-
раметрам проекта, игнорируя более широкий
охват рыночной информации; не проведены
корректировки на агрессивное стимулирование
застройщиком продаж (бесплатные каникулы
на Багамах), что следовало сопоставить с обыч-
ными стимулами локального рынка; игнориро-
вание частоты повторных продаж в краткосроч-
ной ретроспективе с регулярным возрастанием
цен — свидетельстве неестественного разви-
тия проекта (вероятно, искусственного завыше-
ния цен последующих сделок).
5. Далее указываются нарушенные статьи аме-
риканских стандартов этики и практической
оценки, которые привели к финансовым поте-
рям покупателей домов в проекте, банкротству
девелопера и финансовому ущербу кредитора
застройщика (всего нарушено 10 правил).
КЕЙС 2
Джаннетт Доу — аффилированный практикую-
щий оценщик Института оценки и оценщик жилой
недвижимости в Энитаун, с двухлетним опытом
оценки односемейных домов. К ней обратились
с предложением оценить шестиквартирный дом.
Джаннетт никогда не оценивала приносящую до-
ход недвижимость, и заказчик не спрашивал об ее
опыте оценки подобных объектов. Джанетт приня-
ла заказ на оценку.
Вопросы:
1. Корректно ли Джаннетт повела себя в этой си-
туации?
2. Что Джаннетт должна была сделать иначе?
3. Процитируйте соответствующие правила из CPE
и SPP (стандартов этики и оценочной практики).
Правильные ответы:
1. Джаннеттт действовала неправильно, она
должна была проинформировать заказчика о
своем опыте.
2. Джаннетт должна была проинформировать за-
казчика о своем опыте и, если бы он продол-
жал настаивать на ее исполнении задачи, она
должна была либо обратиться за помощью и
руководству к более опытному оценщику, и/или
к помощи Института оценки, чтобы выполнить
оценку компетентно и с должным уровнем до-
стоверности.
3. Она нарушила правила CPE и SPP: действовать
так, чтобы не вводить (заказчика, потребите-
ля отчета) в заблуждение; оценщик не должен
предлагать услуги, в которых он не компетен-
тен (всего нарушено 3 правила).
КЕЙС 3
Жаклин Доу, член Института оценки (MAI), по-
лучила заказ на оценку от девелопера: оценить
неординарное торговое здание, расположенное в
старой промзоне. Объект изначально был желез-
нодорожным пассажирским вокзалом; девелопер
начал редевелопмент 5 лет назад, и ныне около
40 % здания сдано в аренду. Предполагаемое ис-
пользование отчета об оценке — получение фи-
нансирования от частного инвестиционного фон-
да. Заказчик просит оценить объект как полностью
сданный в аренду. Однако, ввиду явного отсут-
ствия спроса, Жаклин предположила в отчете, что
для полной сдачи объекта в аренду потребуется
еще несколько лет, поэтому полностью сданный в
аренду объект рассматривается как гипотетиче-
ское условие (в американской оценке это условие
предполагается достоверным в то время как в дей-
ствительности известно, что оно недостоверно).
Заказчик возражает против использования терми-
на «гипотетическое условие» и просит удалить это
из отчета, а также убрать соответствующий сюжет
о вакантных площадях. Жаклин объяснила заказ-
чику, что не может так поступить; в ответ заказчик
сообщил, что не заплатит за отчет, если правки не
будут внесены. Жаклин скорректировала отчет,
убрав гипотетические условия и сюжет о вакант-
ных площадях.
Вопросы:
1. Было ли правомочным принятие заказа на
оценку, учитывая, что заказчик — заемщик, а
предполагаемое использование отчета — фи-
нансирование?
2. Каковы были ошибки Жаклин? Что она должна
была сделать иначе?
3. Процитируйте соответствующие правила из CPE
и SPP (стандартов этики и оценочной практики).
Правильные ответы:
1. Да, Жаклин имела право принять заказ на
оценку от заемщика, учитывая, что предпола-
гаемое использование отчета — финансирова-
ние, если в процессе оценки применялись соот-
ветствующие правила CPE и SPP.
2. Если заказчик настаивал на оценке объекта как
полностью сданного в аренду и не соглашался
на трактовку этого обстоятельства как гипоте-
тического условия, Жаклин должна была отка-
заться от оценки.
3. Соответственно, она нарушила правило ис-
пользования гипотетического условия и тем
самым проявила вводящее в заблуждение по-
ведение (всего нарушено 7 правил).
КЕЙС 4
Три оценщика, все сертифицированные чле-
ны Института оценки, наняты для свидетель-
ствования в судебном процессе, в котором чле-
ны семьи пытаются разрешить спор о стоимости
наследства — незастроенного участка земли. В
текущем состоянии участок зонирован под сель-
скохозяйственное использование и, согласно де-
партаменту планирования, маловероятно, чтобы
в обозримом будущем это зонирование будет из-
менено и разрешено иное использование. Двое
из троих оценщиков пришли к результату около 1
млн долларов: оба использовали сравнительный
метод, отобрав аналоги соответствующего разме-
ра, местоположения и зонирования. Третий оцен-
щик представил результат в 2,6 млн долларов. Он
использовал метод освоения участка, исходя из
предположения об изменении зонирования в те-
чение трех лет на жилищное строительство.
Вопросы:
1. Исходя из изложенного выше действовал ли
кто-то из оценщиков неподобающим образом?
2. Если третий оценщик использовал полностью
раскрытое гипотетическое условие относительно
изменения в зонировании, будет ли отчет
достоверным с точки зрения предполагаемого
использования?
3. Процитируйте соответствующие правила из CPE
и SPP (стандартов этики и оценочной практики).
Правильные ответы:
1. Исходя из изложенного все три оценщика дей-
ствовали подобающим образом, если третий
оценщик полноценно описал гипотетическое ус-
ловие об изменении зонирования. Это может про-
изойти в будущем, это не является невозможным.
2. Если третий оценщик полноценно описал гипо-
тетическое условие об изменении зонирования,
отчет следует признать достоверным для пред-
полагаемого использования, так как наследни-
ки хотели бы знать стоимость земли, включая
ее потенциальную стоимость, «если».
3. Соответствующие правила из CPE и SPP: 1) ис-
пользование гипотетического условия; 2) кор-
ректная идентификация проблемы, поставлен-
ной перед оценщиком (2 правила).
Комментарии